Wat is de FCAB-kaart precies?
De FCAB (Funderingsrisicokaart) is een onafhankelijk gepubliceerde, landelijke kaart die het funderingsrisico van gebouwen in Nederland in beeld brengt. Het is een gevestigde, publiek toegankelijke bron waar veel gemeenten, kopers en makelaars al langer naar kijken als eerste indicatie. PlotSense gebruikt de FCAB niet als vervanging, maar als kruiscontrole naast de eigen, adresspecifieke inschatting: wijken de twee duidelijk van elkaar af, dan markeert het Funderingsrapport dat expliciet als een aandachtspunt.
Waarom kunnen twee "officiële" bronnen zo verschillen?
Het komt erop neer dat FCAB en PlotSense op een ander detailniveau meten. FCAB is doorgaans gemodelleerd op bouwtype- en gebiedsniveau: het clustert vergelijkbare woningen binnen een buurt of straat en kent daar een risicoprofiel aan toe. Dat is een zinvolle aanpak voor een landelijk overzicht, maar het middelt onvermijdelijk over verschillen tussen individuele adressen. PlotSense rekent per adres, met perceelspecifieke input: het exacte bouwjaar uit de BAG, lokale veendikte uit BRO GeoTOP op ongeveer 100 meter resolutie, en actuele grondwater- en bodemdalingscijfers van Deltares voor die specifieke locatie. Twee huizen naast elkaar met een net iets andere veendikte of bouwjaar kunnen daardoor in de adresspecifieke inschatting verder uit elkaar liggen dan in de FCAB, die ze mogelijk in hetzelfde gebiedscluster plaatst.
Divergentie werkt in beide richtingen
In de praktijk komt het geregeld voor dat een adresspecifieke inschatting hoger uitvalt dan de FCAB-kaart voor dat gebied doet vermoeden — bijvoorbeeld wanneer een individueel pand een ongunstiger bouwjaar of een dunnere veenlaag heeft dan gemiddeld in de buurt. Het omgekeerde komt ook voor: een gebied met een hoge FCAB-score kan een specifiek adres bevatten dat, op basis van bouwjaar en lokale bodemdata, gunstiger scoort dan de gebiedskaart suggereert — bijvoorbeeld een recenter gerenoveerd of steviger gefundeerd pand binnen een verder risicovol blok. Geen van beide bronnen is daarmee "fout"; ze meten simpelweg op een ander schaalniveau.
Wat betekent een duidelijk verschil voor u?
Wanneer de adresspecifieke inschatting en de FCAB-kaart duidelijk uiteenlopen, is dat geen fout — het is een signaal dat de twee databronnen tot een andere conclusie komen en dat extra voorzichtigheid op zijn plaats is. Concreet betekent dit:
- Als de adresspecifieke inschatting hoger uitvalt dan de FCAB-kaart, neem de perceelspecifieke risico-indicatoren serieus, ook als de gebiedskaart geruststellend oogt. Die inschatting is gebaseerd op meer granulaire, actuele input voor uw specifieke perceel.
- Als de FCAB-kaart hoger uitvalt dan de adresspecifieke inschatting, kan dit betekenen dat de gebiedskaart rekening houdt met bouwtype- of gebiedskenmerken die niet volledig in de per-adres brondata zijn vertegenwoordigd — reden om de bredere context van het gebied niet te negeren.
- In beide gevallen is een duidelijk verschil een extra argument om, zeker bij een aankoopbeslissing, een fysiek funderingsonderzoek te overwegen in plaats van op één bron te varen.
Wat FCAB wél en niet doet
FCAB is waardevol omdat het een onafhankelijk gepubliceerde, gestandaardiseerde referentie is die niet van één private aanbieder afhangt. Het is minder geschikt als u een precieze, actuele inschatting wilt voor één specifiek adres, simpelweg omdat het op een grover ruimtelijk niveau is opgebouwd. Een adresspecifieke inschatting is het omgekeerde: sterk in nauwkeurigheid en actualiteit van de brondata voor dat ene perceel, maar zonder de bredere gebiedscontext die FCAB soms wel meeneemt.
Praktisch advies: wat te doen bij verschil
- Bekijk beide bronnen naast elkaar in het Funderingsrapport in plaats van er één te negeren.
- Let op de betrouwbaarheidsaanduiding bij de adresspecifieke inschatting — bij een lage betrouwbaarheid weegt de FCAB-kaart relatief zwaarder mee.
- Bij een duidelijk verschil in combinatie met een koopbeslissing: overweeg een fysiek funderingsonderzoek (€600–1.200) als extra zekerheid, vooral bij een pre-1975 bouwjaar.
- Gebruik het verschil als gespreksonderwerp bij de verkopende partij of makelaar — het is een concreet, objectief punt om naar te vragen.
Bekijk de FCAB-kruiscontrole en de adresspecifieke inschatting voor uw eigen adres in het Funderingsrapport (€35), of zoek direct op plotsense.app/zoek.